Wspólnota mieszkaniowa to specyficzna organizacja założona przez mieszkańców danego bloku lub kamienicy. Czym dokładnie jednak jest i w jaki sposób funkcjonuje?
Wspólnota mieszkaniowa – charakterystyka i działanie
Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele nieruchomości, które znajdują się w obrębie danego budynku mieszkalnego – np. bloku – i zostaje ona prawnie powołana do istnienia wraz z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Dzieje się tak dlatego, że w takiej sytuacji należy założyć dwie księgi wieczyste – osobną dla budynku oraz dla wyodrębnionego lokalu. Prawo współwłasności nieruchomości jest więc bezpośrednim skutkiem posiadania prawa własności nieruchomości.
Wspólnota mieszkaniowa reprezentowana jest przez zarządcę lub zarząd. Podczas gdy zarządca to zazwyczaj deweloper, zarząd złożony jest z kilku osób. To, czy zarządzanie i administrowanie nieruchomością spoczywa na barkach zarządcy, czy należy do obowiązków zarządu, jest zależne od formy sprawowania zarządu – tzn. od tego, czy jest to zarząd powołany, czy zarząd właścicielski. Zazwyczaj obowiązek ten początkowo spoczywa na deweloperze, który reprezentuje wspólnotę jako zarządca – sytuacja ta jednak może ulec zmianie w późniejszym okresie, jeżeli mieszkańcy budynku podejmą uchwałę o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością wspólną. W takiej sytuacji można powołać zarząd właścicielski poprzez powierzenie zarządzania nieruchomością właścicielom wchodzących w jej obręb lokali.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej powoływany jest poprzez sporządzenie aktu notarialnego lub w oparciu o uchwałę. Jego członkowie następnie powołują spośród siebie osobę na stanowisko administratora. Udział we wspólnocie przysługuje wszystkim właścicielom poszczególnych mieszkań – oznacza to, że podczas gdy dany lokal podlega wyłącznie własności danego właściciela, powszechna część budynku wraz z gruntem oraz urządzeniami niesłużącymi wyłącznie do użytku właścicieli lokali stanowi nieruchomość wspólną.
Do obowiązków zarządcy – lub zarządu – wspólnoty należy podejmowanie decyzji związanych z budynkiem i znajdującymi się w jego obrębie lokalami. Co to oznacza w praktyce? Wszelkie prace związane z budynkiem – np. remont, wymiana instalacji elektrycznej, a także szczegóły związane z pracami porządkowymi czy konserwacyjnymi – wymagają, by zarząd wspólnoty wybrał ich wykonawcę. Następnie deleguje on swojego przedstawiciela, do którego obowiązków należy zawieranie umów z wykonawcami oraz regulowanie należnych im świadczeń finansowych. Przedstawiciel ma również wgląd w rachunki bankowe wspólnoty.